Le banche in genere finanziano fino all'80% del valore periziato (LTV 80%). Il 100% è possibile solo tramite il Fondo di Garanzia Prima Casa (under 36, ISEE inferiore a €40.000), che consente la garanzia statale sul 50% eccedente l'80%, ma richiede redditi adeguati e non è sempre approvato.
Risposta completa
La regola generale per i mutui ipotecari è l'80% del valore dell'immobile periziato dalla banca (LTV massimo 80%), come stabilito dalla normativa sui mutui fondiari (art. 38 TUB). Oltre l'80% il mutuo non è tecnicamente 'fondiario' e le banche lo concedono con requisiti più stringenti e tassi più elevati. Come si può ottenere oltre l'80%: (1) Fondo di Garanzia Prima Casa (L. 232/2016): lo Stato garantisce il 50% eccedente l'80% del prezzo d'acquisto. Disponibile per under 36 con ISEE ≤€40.000 (agevolazione 2023, prorogata) e per famiglie numerose, giovani coppie, genitori singoli. Consente mutui fino al 95% del prezzo d'acquisto, ma non al 100% del valore periziato. La garanzia non è automatica: la banca istruttore valuta comunque la sostenibilità del debito in rapporto al reddito; (2) Mutuo al 100% con altre garanzie: alcune banche accettano garanzie aggiuntive (fideiussione di un garante, pegno su altri immobili) per superare l'80%. Sono prodotti rari e costosi; (3) Acquisto tramite leasing immobiliare: il leasing non ha il vincolo dell'80% e può finanziare il 100% del valore, ma ha struttura e costi diversi dal mutuo. Attenzione: un mutuo oltre l'80% significa avere poco 'cuscinetto' in caso di calo dei prezzi; se il valore dell'immobile scende, potresti trovarti 'underwater' (debito > valore dell'immobile). Pianifica con attenzione.
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