Cos'è il contratto preliminare e perché si usa
Il contratto preliminare di compravendita (detto anche 'compromesso', dal lat. compromittere) è l'accordo scritto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere la vendita definitiva (rogito) entro una data concordata. Non trasferisce la proprietà — quello avviene solo con il rogito — ma crea un vincolo contrattuale bilaterale molto forte.
Si usa perché tra il momento in cui si raggiunge l'accordo economico e il rogito definitivo intercorre un periodo (30-90 giorni in media) necessario per: ottenere il mutuo, completare le verifiche notarili, raccogliere la documentazione urbanistica e catastale, organizzare il trasloco del venditore.
Cosa deve contenere il compromesso: le clausole fondamentali
Un compromesso completo e tutelante deve includere: (1) Identificazione precisa dell'immobile (dati catastali, indirizzo, superficie, pertinenze incluse); (2) Prezzo e modalità di pagamento (caparra, acconto, saldo al rogito); (3) Data del rogito (o termine entro cui rogitare); (4) Stato dell'immobile (libero o occupato, eventuali lavori in corso); (5) Dichiarazione di conformità urbanistica e catastale; (6) Condizione sospensiva del mutuo (se l'acquisto è finanziato); (7) Clausole sulle spese condominiali e IMU fino al rogito; (8) Penali per ritardo nella rogitazione; (9) Clausola di manleva per eventuali passività fiscali pregresse.
La trascrizione del compromesso: perché è importante
Il compromesso può essere trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. La trascrizione ha un effetto prenotativo: se entro 3 anni dal compromesso si trascrive il rogito definitivo, l'acquirente è tutelato da qualunque atto che il venditore compia dopo la trascrizione del compromesso (ipoteche, vendite a terzi, pignoramenti). Senza trascrizione, l'acquirente potrebbe trovarsi a comprare un immobile ipotecato o venduto nel frattempo a qualcun altro (seppur con diritto al risarcimento).
La trascrizione richiede un atto notarile (scrittura privata autenticata) e ha un costo aggiuntivo di €200-€500. Non è obbligatoria ma è fortemente consigliata per acquisti superiori a €100.000 o in situazioni dove il venditore ha difficoltà finanziarie.