Un ROI netto del 4% è considerato il punto di pareggio per un investimento immobiliare a Roma; sotto il 3% netto, investimenti alternativi (BTP, fondi) offrono rendimenti simili con rischio e illiquidità inferiori.
Risposta completa
Il Return on Investment (ROI) di un immobile a Roma dipende dal rendimento da locazione e dalla rivalutazione del capitale. Per valutare la convenienza, è importante distinguere tra rendimento lordo e rendimento netto. Il rendimento lordo si calcola: canone annuo / prezzo di acquisto × 100. Se compro a €200.000 e affitto a €800/mese, il rendimento lordo è 4,8%. Il rendimento netto è quello che conta davvero: si calcola sottraendo imposte (cedolare secca 21% o IRPEF), costi di manutenzione (0,5-1% annuo), assicurazione, periodi di vacancy, spese condominiali non rimborsate. In genere, il rendimento netto è il 60-70% del lordo. Nell'esempio sopra: 4,8% × 0,65 = 3,1% netto. Soglie orientative: sotto il 2,5% netto: non conveniente, il BTP decennale rende il 3,5-4% con rischio nullo; 2,5-4% netto: accettabile solo se si prevede forte rivalutazione del capitale o si ha alta sicurezza di affitto; 4-6% netto: buona performance per immobiliare; oltre il 6% netto: eccellente, tipico di zone emergenti o affitti brevi ben gestiti. Il ROI totale sull'orizzonte 5-10 anni include anche la rivalutazione del capitale (plus value): a Roma nelle zone in crescita, il valore è aumentato del 2-5% annuo negli ultimi 5 anni.
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