L'IVA si applica nelle vendite di immobili effettuate da imprese costruttive entro 5 anni dal termine dei lavori (4% prima casa, 10% seconda casa, 22% immobili di lusso A/1-A/8-A/9); le vendite tra privati o da imprese dopo 5 anni scontano invece l'imposta di registro.
Risposta completa
L'applicabilità dell'IVA nella compravendita immobiliare dipende da chi vende e da quando vende: IVA applicabile quando: (1) Il venditore è un'impresa costruttrice (o ristrutturatrice che ha eseguito lavori per almeno il 25% del valore) che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori. Aliquote: 4% per prima casa (A/2, A/3, A/7 ecc.); 10% per seconda casa (stesse categorie); 22% per abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9). Fabbricati strumentali (uffici, capannoni): 22% con possibile esenzione. (2) Il venditore è un'impresa e opta per l'IVA anche oltre i 5 anni (per immobili strumentali). IVA non applicabile (si paga imposta di registro) quando: la vendita avviene tra privati (a prescindere dall'immobile); la vendita è effettuata da un'impresa dopo i 5 anni dalla fine dei lavori (di default esente IVA, salvo opzione). Conseguenza pratica: se acquisti da privato paghi il 2% (prima casa) o 9% (seconda casa) del valore catastale rivalutato, non del prezzo. Se acquisti da costruttore paghi l'IVA sul prezzo effettivo, che è tipicamente molto più alto del valore catastale: l'imposta effettiva è quindi molto più elevata. Esempio: appartamento da €400.000 acquistato come prima casa da costruttore → IVA = 4% × €400.000 = €16.000. Stesso appartamento da privato → imposta di registro 2% sul valore catastale (es. €80.000) = €1.600. La differenza è enorme.
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