Cos'è la proposta d'acquisto e quando diventa vincolante
La proposta d'acquisto (o proposta irrevocabile d'acquisto) è un documento scritto con cui il potenziale acquirente si impegna ad acquistare un immobile a un prezzo e a condizioni specificate, dando al venditore un termine (tipicamente 7-15 giorni) per accettare. Prima dell'accettazione, vincola solo l'acquirente (da qui 'irrevocabile'): il venditore può ignorarla o fare una controproposta. Dopo l'accettazione firmata dal venditore, la proposta accettata diventa un contratto preliminare vincolante per entrambi.
Attenzione: 'irrevocabile' non significa che l'acquirente non possa mai recedere, ma solo che non può ritirare la proposta durante il termine di accettazione. Se il venditore non risponde entro il termine, la proposta decade e la somma versata viene restituita.
Cosa deve contenere una proposta d'acquisto
Una proposta d'acquisto completa include: identificazione precisa dell'immobile (dati catastali, indirizzo, piano), prezzo offerto e modalità di pagamento (acconto/caparra, saldo al rogito), termine per la risposta del venditore, data prevista per il rogito definitivo, clausola sulla somma versata (caparra confirmatoria o acconto), condizioni sospensive (es. subordinazione all'ottenimento del mutuo), clausola sulle eventuali spese (agenzia, spese condominiali arretrate, spese di rogito).
Le condizioni sospensive sono fondamentali per tutelare l'acquirente: la condizione di mutuo (se non ottengo il mutuo, posso recedere e recuperare la somma versata) e la condizione di conformità urbanistica (se emergono abusi non sanabili, posso recedere).
Quanto versare con la proposta d'acquisto
Con la proposta si versa tipicamente una somma di €5.000-€20.000 (assegno bancario intestato al venditore o all'agenzia, non incassato fino all'accettazione). Questa somma, se la proposta è accettata, diventa caparra confirmatoria e si trasferisce poi come parte dell'acconto al rogito.
Se il venditore non accetta, la somma viene restituita integralmente. Se l'acquirente recede dopo l'accettazione senza condizione sospensiva attivata, perde la somma versata. Se il venditore recede dopo aver accettato, deve restituire il doppio della caparra (art. 1385 c.c.).