Perché il notaio è obbligatorio nella compravendita immobiliare
In Italia, il trasferimento di proprietà immobiliare deve avvenire obbligatoriamente con atto pubblico (art. 1350 c.c.) e la sua opponibilità ai terzi richiede la trascrizione nei Registri Immobiliari. Il notaio è il solo pubblico ufficiale abilitato a ricevere atti pubblici: senza notaio, nessun rogito è valido.
La funzione del notaio non è solo 'firmare le carte': il notaio è garante della legalità dell'atto per entrambe le parti. Ha il dovere di accertare l'identità dei contraenti, verificare la capacità giuridica di agire, controllare la provenienza del bene e l'assenza di vincoli pregiudizievoli, e informare le parti di tutti i rischi giuridici dell'operazione.
Cosa verifica il notaio prima del rogito
La relazione notarile preventiva è il cuore del lavoro pre-rogito. Il notaio esamina i Registri Immobiliari per gli ultimi 20 anni e verifica: la catena di provenienza (ogni atto di trasferimento che ha portato alla proprietà dell'attuale venditore), l'assenza di ipoteche non cancellate, l'assenza di pignoramenti e sequestri, i vincoli pubblici (servitù, vincoli paesaggistici, vincoli di tutela culturale) e i diritti reali di terzi.
Parallelamente al controllo ipotecario, il notaio verifica la regolarità catastale (corrispondenza tra planimetria depositata e stato reale) e la conformità urbanistica (il venditore dichiara che l'immobile rispetta i titoli edilizi). In caso di non conformità, il rogito non può essere stipulato.
I costi reali del notaio: onorario e imposte
Il costo del notaio si divide in due componenti: l'onorario notarile (parcella del professionista) e le imposte versate per conto dell'acquirente. L'onorario per un rogito residenziale a Roma varia tra €1.500 e €3.500 a seconda del valore dell'atto e della complessità. Non esiste un tariffario fisso obbligatorio dal 2012.
Le imposte dipendono dalla tipologia di acquisto: prima casa da privato (imposta di registro 2% del valore catastale + €50+€50); seconda casa da privato (imposta di registro 9% + €50+€50); acquisto da costruttore con IVA (4% prima casa, 10% seconda casa, sul prezzo). Se all'atto si stipula anche il mutuo, occorre aggiungere il secondo onorario del notaio (€800-€1.500) e l'imposta sostitutiva (0,25% o 2% del capitale).
Come scegliere il notaio giusto a Roma
La scelta del notaio è libera: può essere indicato dall'acquirente (il più comune), dal venditore o concordato tra le parti. I criteri di scelta: reputazione e referenze personali, disponibilità ad esaminare i documenti con anticipo, chiarezza nella comunicazione dei costi, vicinanza all'immobile (non è obbligatorio ma spesso conveniente). Si possono richiedere preventivi a più notai.
A Roma sono attivi oltre 350 notai, divisi tra i distretti dei Tribunali di Roma, Roma Capitale e i distretti circostanti. Il Consiglio Notarile di Roma pubblica l'elenco dei notai attivi. Cambiare notaio dopo il compromesso è possibile ma richiede di recuperare e trasferire la documentazione già raccolta.