Cos'è la conformità catastale
La conformità catastale è la corrispondenza tra i dati depositati presso il Catasto (in particolare la planimetria) e la situazione reale dell'immobile al momento della vendita. Si distinguono due profili: la conformità oggettiva, che riguarda la corrispondenza tra planimetria e stato di fatto (metratura, disposizione dei vani, presenza di soppalchi o verande, spostamento di pareti interne), e la conformità soggettiva, che riguarda invece la titolarità catastale, ossia la corretta indicazione dei soggetti proprietari e delle relative quote. Entrambi gli aspetti devono risultare coerenti al momento della compravendita.
L'obbligo di verifica prima del rogito
Prima della sottoscrizione dell'atto notarile, il venditore è tenuto a dichiarare la conformità tra lo stato catastale e lo stato reale dell'immobile. Questo controllo, in linea generale, viene effettuato attraverso un confronto tra la planimetria depositata in Catasto e i vani effettivamente presenti nell'unità immobiliare, con l'ausilio di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) qualora emergano discrepanze da sanare. Il notaio, nell'ambito degli accertamenti preliminari alla stipula, richiede tale dichiarazione e può segnalare la necessità di regolarizzare la situazione prima di procedere. Per gli immobili di Roma, dove spesso si tratta di edifici storici o oggetto di interventi realizzati in epoche diverse, questa verifica risulta particolarmente utile perché frequenti ristrutturazioni non sempre sono state accompagnate da un aggiornamento della planimetria.
Le conseguenze della difformità
Quando la planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dell'immobile, si genera una difformità che può avere diverse origini: lavori di ristrutturazione non comunicati, uniti o divisi di ambienti, cambi di destinazione d'uso non registrati. In presenza di una difformità, prima di vendere è generalmente necessario procedere con un aggiornamento della planimetria catastale, attraverso una pratica tecnica che ricalca lo stato attuale dell'immobile. Si pensi, a titolo di esempio, a un appartamento in cui il precedente proprietario ha eliminato una parete divisoria tra due camere per creare un ambiente unico più ampio: se questa modifica non è stata mai comunicata al Catasto, la planimetria depositata continuerà a mostrare la configurazione originaria con due vani distinti, generando una discrepanza che va sanata prima della vendita.
La mancata regolarizzazione della conformità catastale può comportare ritardi nella stipula dell'atto, richieste di integrazione documentale da parte del notaio o, nei casi più complessi, l'impossibilità di procedere fino al completamento della pratica di aggiornamento. Per questo motivo è consigliabile verificare la conformità catastale con adeguato anticipo rispetto alla data prevista per il rogito, coinvolgendo un tecnico abilitato e, per gli aspetti di natura legale e fiscale, un notaio di riferimento in grado di fornire indicazioni puntuali sul caso specifico.