Cos'è la planimetria catastale e perché è importante
La planimetria catastale è il disegno tecnico depositato al Catasto che rappresenta la distribuzione interna di un'unità immobiliare: ambienti, servizi, scale, tramezze, aperture. È parte integrante dell'identità catastale dell'immobile insieme alla visura.
Nella compravendita immobiliare, l'acquirente deve ricevere copia della planimetria catastale aggiornata e il venditore deve dichiararne la conformità allo stato reale (dichiarazione sostitutiva di atto notorio o attestazione del tecnico). L'assenza di questa dichiarazione rende il rogito incompleto.
Come si legge una planimetria catastale
La planimetria catastale standard (scala 1:200 o 1:100) mostra: il perimetro dell'unità immobiliare, i muri perimetrali (linee spesse), i tramezzi interni (linee più sottili), le aperture (porte e finestre indicate da archi), la distribuzione degli ambienti con la relativa destinazione (es. 'cucina', 'bagno', 'camera'), e la superficie catastale (vani per il Catasto Edilizio Urbano fino al 1994; m² per le nuove costruzioni).
Le sigle più comuni: 'VL' = vano letto; 'A' = bagno; 'C' = cucina; 'S' = soggiorno; 'E' = entrata. Il sistema di vani è ancora usato nel Catasto italiano per gli immobili censiti prima della riforma del 1994.
Quando la planimetria non è conforme: cosa succede
La non conformità tra planimetria catastale e stato reale dell'immobile (es. ampliamento abusivo di un vano, tramezza abbattuta senza aggiornamento) è uno degli ostacoli più frequenti nelle compravendite romane. Le banche rifiutano di concedere mutui su immobili con planimetrie non conformi.
Per regolarizzare occorre: (a) se la difformità è solo catastale (lo stato reale è legittimo): presentare variazione catastale al Catasto; (b) se la difformità è anche urbanistica (l'intervento non aveva titolo): presentare prima sanatoria edilizia al Comune, poi aggiornare il Catasto.