Come si fa la donazione di un immobile
La donazione immobiliare richiede obbligatoriamente l'atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza di due testimoni (art. 782 c.c.). Non è possibile donare un immobile con scrittura privata: la forma pubblica notarile è requisito di validità, non solo di prova. L'atto viene poi trascritto nei Registri Immobiliari e il Catasto aggiornato con la voltura.
L'accettazione del donatario può avvenire nello stesso atto (donazione diretta) o in atto separato successivo. La donazione può essere assoggettata a condizioni e oneri (es. il donante mantiene il diritto di usufrutto sull'immobile per il resto della vita — donazione con riserva di usufrutto).
Imposte sulla donazione: franchigie e aliquote
L'imposta di donazione in Italia (D.Lgs. 346/1990, rinnovata dalla L. 286/2006) prevede aliquote e franchigie diversificate per grado di parentela: coniuge e figli (discendenti in linea retta): aliquota 4% sul valore eccedente la franchigia di €1.000.000 per beneficiario; fratelli e sorelle: aliquota 6% sul valore eccedente €100.000; altri parenti fino al 4° grado: aliquota 6% senza franchigia; tutti gli altri: aliquota 8% senza franchigia; portatori di handicap grave (L. 104/1992): franchigia di €1.500.000.
Per le donazioni di immobili si applicano anche l'imposta ipotecaria (2% del valore catastale) e catastale (1%), salvo prima casa del donatario (€200 + €200 fissi). Il valore di riferimento è il valore di mercato dichiarato nell'atto o, su opzione, il valore catastale rivalutato.
Il rischio dei legittimari: perché la donazione può essere pericolosa per chi riceve
Il rischio principale per chi riceve un immobile in donazione (il donatario) è l'azione di riduzione dei legittimari: se il donante ha figli, coniuge o genitori (legittimari), questi possono agire in giudizio per far dichiarare che la donazione ha leso la quota che spettava loro per legge (la 'legittima'). Questa azione può essere esercitata entro 20 anni dalla trascrizione dell'atto di donazione, anche dopo la morte del donante.
Cosa rischia il donatario: deve restituire l'immobile (se è ancora in suo possesso) oppure pagare la differenza in denaro. Se nel frattempo ha venduto l'immobile a terzi, i legittimari possono aggredire l'immobile anche nelle mani del terzo acquirente, se non sono trascorsi 20 anni dalla donazione (art. 563 c.c.). Questo spiega perché molte banche rifiutano mutui su immobili acquisiti per donazione da meno di 20 anni.