La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione degli affitti che sostituisce l'IRPEF (e relative addizionali) con un'imposta sostitutiva fissa. L'aliquota ordinaria è del 21% sul canone annuo per contratti a canone libero, e del 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa (tra cui Roma). Chi opta per la cedolare secca non può aggiornare il canone in base all'indice ISTAT per tutta la durata dell'opzione. È consigliata per chi ha redditi IRPEF elevati, poiché evita l'applicazione degli scaglioni progressivi.
Requisiti e contratti ammessi
Il regime è riservato alle persone fisiche che possiedono l'immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento e che non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione; l'immobile deve inoltre appartenere a una categoria catastale abitativa. Oltre a IRPEF e addizionali, l'opzione sostituisce anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo normalmente dovute sul contratto di locazione.
Tra i contratti generalmente ammessi rientrano le locazioni a canone libero (i cosiddetti 4+4), quelle a canone concordato (3+2) e, in presenza di specifici requisiti, i contratti per finalità turistiche di breve durata; restano invece esclusi, salvo casi particolari disciplinati dalla normativa, gli immobili locati per uso commerciale o professionale e i contratti stipulati da soggetti che operano in forma di impresa.
Cedolare secca o tassazione ordinaria?
Con il regime ordinario il canone concorre al reddito complessivo IRPEF secondo gli scaglioni progressivi, con la possibilità di alcune deduzioni e detrazioni; con la cedolare secca si applica l'imposta sostitutiva ad aliquota fissa, ma si rinuncia ad alcune facoltà. In particolare, per tutta la durata dell'opzione il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualunque titolo, compresa la variazione ISTAT, e ne dà comunicazione preventiva al conduttore (art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011).
Si pensi a un proprietario romano che affitta con un contratto a canone concordato: valutando il reddito complessivo, la cedolare secca può risultare più conveniente della tassazione ordinaria e semplificare gli adempimenti dichiarativi. Trattandosi di materia fiscale con implicazioni concrete sulla dichiarazione dei redditi e sulla gestione del contratto, è opportuno valutare la propria posizione con l'assistenza di un commercialista o di un professionista qualificato.