Le spese di ristrutturazione documentate si sommano al prezzo di acquisto originale per calcolare il costo fiscale. La plusvalenza tassabile è la differenza tra prezzo di vendita e (prezzo di acquisto + spese acquisto + spese ristrutturazione documentate).
Risposta completa
Quando si vende un immobile su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione, le spese di ristrutturazione documentate riducono la plusvalenza tassabile. La formula è: plusvalenza = prezzo di vendita − (prezzo di acquisto + spese di acquisto + spese di ristrutturazione documentate). Esempio pratico: acquisto nel 2022 a €200.000. Spese di acquisto (notaio, imposte, agenzia): €15.000. Ristrutturazione nel 2023-2024: €50.000 documentati (fatture, bonifici parlanti). Vendita nel 2026 a €310.000. Plusvalenza = €310.000 − (€200.000 + €15.000 + €50.000) = €45.000. Imposta sostitutiva del 26% = €11.700. Senza ristrutturazione documentata, la plusvalenza sarebbe stata €95.000 e l'imposta €24.700. Risparmio = €13.000. Quali spese di ristrutturazione si possono includere: tutte le spese di manutenzione straordinaria e ristrutturazione documentate da fattura e pagate con bonifico intestato al proprietario (non all'inquilino). Non sono deducibili i lavori di manutenzione ordinaria, i costi non documentati o pagati in contanti. Attenzione: se si sono usufruiti di bonus fiscali (detrazione 50% o 65%), le spese vanno incluse per intero nel calcolo della plusvalenza — non si riduce il costo per la detrazione ottenuta. Il notaio calcola la plusvalenza e versa l'imposta sostitutiva del 26% direttamente all'erario al momento del rogito.
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