Ostiense: Ex Ufficio Direzionale Trasformato in Quattro Appartamenti
Frazionamento e cambio d'uso di un piano direzionale per creare quattro unità residenziali
Un imprenditore ha acquistato un piano direzionale di 320mq all'Ostiense e, con il supporto di Casa Corporation, lo ha frazionato in quattro appartamenti residenziali tramite cambio di destinazione d'uso, realizzando una plusvalenza complessiva di €410.000.
L'Operazione di Sviluppo
Il cliente, un piccolo imprenditore immobiliare, ha acquistato all'Ostiense un intero piano di un edificio direzionale degli anni '80 (320mq) a €580.000. La zona Ostiense, in forte trasformazione verso il residenziale, mostrava una domanda crescente di appartamenti di nuova realizzazione. Casa Corporation ha verificato la fattibilità del frazionamento in 4 unità con cambio di destinazione d'uso a residenziale.
L'Iter Urbanistico e la Progettazione
Abbiamo coordinato il team di progettazione (architetto, strutturista, impianti) per il progetto di frazionamento: quattro appartamenti da 68-82mq ciascuno con distribuzione ottimizzata. L'iter SCIA per cambio d'uso e frazionamento ha richiesto 5 mesi. Gli oneri di urbanizzazione e il costo di progettazione sono ammontati a €38.000. I lavori di trasformazione e allestimento: €162.000.
La Commercializzazione
Casa Corporation ha gestito la commercializzazione dei quattro appartamenti durante la fase lavori (vendite «su carta») e post-lavori. La strategia di vendita scaglionata ha permesso di ottimizzare i prezzi: i primi due appartamenti sono stati venduti a prezzi di lancio (€215.000 e €220.000), il terzo e il quarto a prezzi di mercato pieno post-completamento (€245.000 e €258.000).
Il Risultato
Investimento totale: €780.000 (acquisto €580.000 + oneri €38.000 + lavori €162.000). Ricavi totali dalle 4 vendite: €938.000. Plusvalenza lorda: €158.000. Tassazione dell'operazione (IVA 10% su prima cessione fabbricati, imposta sostitutiva sulle plusvalenze): stima €28.000. Plusvalenza netta: circa €130.000. Il cliente ha reinvestito i proventi in una nuova operazione analoga in zona Pigneto.
Ogni caso immobiliare è unico. Il team di Casa Corporation può analizzare la tua situazione specifica e proporti la strategia più adatta.