Successione di Appartamento Locato a Monteverde
Come gestire l'eredità di un immobile con inquilino e contratto in corso
Un cliente ha ereditato un appartamento di 75mq a Monteverde occupato da un inquilino con contratto 4+4 in corso. Casa Corporation ha gestito la successione, valutato le opzioni (vendita con inquilino o attesa scadenza), e ottimizzato la strategia di uscita.
La Situazione dell'Erede
L'erede unico ha ereditato un appartamento di 75mq a Monteverde con un inquilino in corso di contratto 4+4 (scadenza tra 2 anni), a €850/mese. L'erede non era interessato a gestire un immobile in affitto e voleva liquidare l'eredità rapidamente. Il problema: gli immobili locati si vendono in genere a uno sconto del 10-15% rispetto al valore libero, e l'inquilino aveva diritto di prelazione.
L'Analisi delle Opzioni
Casa Corporation ha elaborato uno studio comparativo tra due scenari: a) Vendita immediata con inquilino (sconto stimato 12-15%, ma liquidità in 3-4 mesi); b) Attesa della scadenza del contratto tra 2 anni e vendita libera (prezzo pieno stimato €250.000, ma 2 anni di attesa con rischio di morosità e costi di gestione). Il valore attuale netto dei due scenari era molto simile; la velocità suggeriva la vendita con inquilino.
La Vendita con Inquilino
Abbiamo contattato l'inquilino per esercitare il diritto di prelazione (che ha declinato in quanto non aveva la liquidità). Abbiamo poi commercializzato l'immobile verso investitori buy-to-let, valorizzando il canone già in corso e il profilo del tenant (professionista, nessuna morosità in 6 anni). La richiesta di prezzo è stata fissata a €225.000 (valore libero €255.000, sconto 12%).
Il Risultato
L'appartamento è stato venduto a €222.000 (sconto 12,9% sul valore libero) a un investitore privato che ha apprezzato l'inquilino già in corso e la rendita immediata (4,6% lordo). Dopo spese di successione, notarile e agenzia (totale €8.600), il netto per l'erede è stato €192.000 in soli 4 mesi dall'apertura della successione. L'alternativa avrebbe richiesto oltre 2 anni.
Ogni caso immobiliare è unico. Il team di Casa Corporation può analizzare la tua situazione specifica e proporti la strategia più adatta.