Come funziona l'assemblea condominiale
L'assemblea condominiale è l'organo deliberativo del condominio: decide sulle spese ordinarie e straordinarie, approva il rendiconto, nomina o revoca l'amministratore e modifica il regolamento. Si convoca con avviso inviato almeno 5 giorni prima (o 10 per assemblee che approvano opere straordinarie ingenti). La convocazione deve indicare ordine del giorno, data, ora e luogo.
Le maggioranze richieste variano per tipo di delibera: per la nomina/revoca dell'amministratore e le spese ordinarie → maggioranza della metà del valore dell'edificio (500 millesimi) + un terzo dei condomini; per le innovazioni → 2/3 del valore del fabbricato + metà dei condomini; per i lavori urgenti → l'amministratore può agire d'urgenza senza assemblea.
Le spese condominiali: come si calcolano e si ripartiscono
Le spese condominiali si ripartiscono in base alle tabelle millesimali (art. 1118 c.c.): ogni unità immobiliare ha un 'peso' espresso in millesimi (da 0 a 1000) che riflette il suo valore proporzionale nell'edificio. La tabella generale dei millesimi serve per le spese generali (ascensore, portineria, giardino); esistono tabelle specifiche per scale, riscaldamento, ecc.
Esistono spese a carico solo dei proprietari (es. rifacimento facciata, sostituzione ascensore) e spese ripartite tra proprietari e inquilini (es. pulizia scale, portineria). La ripartizione tra locatore e conduttore deve essere specificata nel contratto di locazione, in mancanza si applicano le norme del c.c. e le tabelle USI locali.
Come impugnare una delibera condominiale
Le delibere dell'assemblea condominiale possono essere annullabili (vizio di forma o di procedura) o nulle (contrarie a norme imperative). Le delibere annullabili si impugnano davanti al Tribunale entro 30 giorni dalla delibera (per chi era presente) o dalla comunicazione del verbale (per chi era assente). Le delibere nulle non hanno termine di impugnazione.
Motivi frequenti di impugnazione a Roma: convocazione irregolare (avviso non inviato, termini non rispettati), mancanza del quorum, delibera su materia estranea all'ordine del giorno, approvazione di spese per lavori senza preventivi o senza rispettare le maggioranze richieste.