La comproprietà, detta anche comunione, si verifica quando due o più persone acquistano insieme un immobile, ciascuna diventando titolare di una quota ideale del bene. La quota non corrisponde a una porzione fisica dell'immobile, ma a una percentuale del diritto di proprietà sull'intero bene: significa che ogni comproprietario può, in linea di principio, utilizzare tutte le parti dell'immobile, nel rispetto del pari diritto degli altri. Questa situazione è comune quando più investitori decidono di acquistare insieme un appartamento a Roma da destinare alla locazione, oppure quando due o più persone comprano una casa per uso condiviso senza essere coniugi, conviventi o eredi dello stesso bene.
Dal punto di vista dei diritti, ciascun comproprietario può disporre liberamente della propria quota: può venderla, donarla o ipotecarla senza necessariamente ottenere il consenso degli altri comproprietari, salvo che questi abbiano un diritto di prelazione previsto da un accordo specifico. Diverso è il caso degli atti che riguardano l'intero immobile. Per la vendita del bene nella sua totalità è necessario il consenso di tutti i comproprietari, a prescindere dall'entità delle rispettive quote; per l'amministrazione e per le innovazioni o i lavori straordinari la legge prevede invece regole di maggioranza calcolate sul valore delle quote, con soglie più elevate per le decisioni di maggiore impatto. In ogni caso è opportuno che le decisioni più rilevanti siano condivise per iscritto tra tutti i comproprietari, per evitare contestazioni successive. Anche la gestione ordinaria, come la scelta di affittare l'immobile o di stipulare un contratto di locazione, richiede solitamente il coinvolgimento di chi detiene quote significative, e può essere utile formalizzare un accordo che disciplini la ripartizione dei canoni e delle spese, incluse quelle condominiali.
Quando i comproprietari non familiari non raggiungono un'intesa sulla gestione o sull'uso del bene, la legge prevede strumenti per uscire dalla comunione. Il più comune è la divisione, con la quale l'immobile può essere assegnato a uno dei comproprietari che compensa gli altri, oppure venduto sul mercato con successiva ripartizione del ricavato tra le quote. Se le parti non trovano un accordo, è possibile rivolgersi al giudice per ottenere lo scioglimento della comunione, un percorso che richiede tempo e comporta costi, motivo per cui è generalmente consigliabile tentare prima una soluzione negoziale, magari con l'assistenza di un notaio o di un legale. Un esempio pratico: due amici acquistano insieme un immobile a Roma per destinarlo alla locazione turistica; dopo alcuni anni uno dei due desidera liquidare la propria quota. Se non trovano un accordo diretto sul valore da corrispondere, possono valutare la vendita dell'intero immobile a terzi, dividendo il ricavato in proporzione alle quote originarie, oppure che uno dei due rilevi la quota dell'altro tramite un atto di divisione.
Data la complessità delle implicazioni patrimoniali e fiscali legate alla comproprietà, è sempre opportuno consultare un notaio o un commercialista prima di acquistare un immobile insieme ad altri soggetti, così come prima di sciogliere una comunione esistente, per valutare le soluzioni più adatte al caso concreto e le relative conseguenze fiscali.